Para ejemplificar el efecto fiscal sobre rendimientos obtenidos analizaremos los resultados del estudio economico aqui presentado:
Ingreso Anual Gastos de Operacion Pago de Intereses 6.75 X 650,000.00 Impuesto Predial Seguros
Total
Deduccion fiscal por Depresiacion: 1,000,000.00 X 40% = 400,000.00 X 3.63%
Deduccion fiscal por Factor de Desocupacion $ 96,840.00 X 5% = Utilidad fiscal por Declarar (-) Deduccion Estandar Base Fiscal (Pub. 519 nonresident alien rule)
$
$ $ $
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$
11,004.00
43,875.00 12,000.00 1,896.00
14,520.00
4,842.00
$
$ $
$
96,840.00
68,775.00 28,065.00
19,362.00 8,703.00 6,500.00 2,203.00
Cada año, la utilidad fiscal por declarar es mayor, primordialmente porque los ingresos por rentas aumentan y los gastos por pago de interes disminuyen. Cuando la utilidad fiscal por declarar es considerablemente alta, conviene “refinanciar” la propiedad, logrando un retiro de capital (no gravable) y volviendo a estructurar el estudio fiscal a nivel cero. Esto se hace en conjuncion con el valor de la plusvalia obtenida. Actualmente, para fines de nuestro estudio hemos considerado un 3 % anual. Este porcentaje es el minimo esperado por 2008, atendiendo al porcentaje de inflacion actual. Por los siguientes años puede establecerse un incremento como sigue: 2009-3%; 2010-4%; 2011-5%; 2012 -6%; 2013 -7%; 2014 -8%; 2015 -9%; 2016 -10%; con un porcentaje promedio anual interpolado de 8.05%.
Con estos resultados, en 8 años de adquirida la propiedad tendriamos:
Valor de la Propiedad
Monto de Hipoteca
Patrimonio
2008
$ 1,000,000.00
$ 650,000.00
$ 350,000.00
2016
$ 1,850,000.00
$ 574,000.00
$ 1,276,000.00
Resumiendo, el porcentaje promedio anual interpolado es del 8.05%, para un valor esperado de la propiedad en 8 años de $ 1,850,000.00
El rendimiento sobre la inversion en 8 años seria:
